Российская экономика начинает постепенно и уже достаточно уверенно восстанавливаться после кризиса, вызванного мировой пандемией COVID-19. Некоторые сегменты бизнеса по итогам первого квартала 2021 года демонстрируют показатели, предшествующие периоду самоизоляции. Несмотря на это, рынок сегодня вынужден учитывать необратимые последствия, вызванные в первую очередь сменой потребительского поведения — трендом на удаленную работу, снижением покупательской способности, обратной миграцией жителей из больших городов в регионы, сменой туристических направлений и прочим. Какие тенденции превалируют в бизнесе на данный момент, ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости обсудили в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».
Адаптация сегментов рынка коммерческой недвижимости к новой реальности.
В первую очередь потребительское поведение сказывается на изменениях в торговой недвижимости. Вопреки всем прогнозам, предсказывающим упадок ритейла, этот сегмент выжил только потому, что вовремя научился реагировать на запросы своих покупателей. Главными факторами для ТЦ сегодня стали клиентоориентированность, забота об экологии и здоровом образе жизни и наличие общественных пространств, отмечают эксперты. Именно на этих ключевых моментах сосредоточили внимание собственники, открывающие объекты в ближайшее время. В 2021 году между тем запланирован ввод более 1 млн кв. м новых торговых объектов, из которых на регионы приходится 800 тыс. кв. м!
«С одной стороны, потребление товаров и услуг в период с 2020 года по настоящее время упало, но списывать торговую недвижимость со счетов все же не стоит: к концу текущего года вакансия свободных площадей сократится до 10%, а в регионах откроется много интересных качественных объектов,— заверила партнер, член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Colliers Анна Никандрова.— Ключевыми открытиями в 2021 году станут такие проекты, как “Город Косино”, “Павелецкая Плаза”, проекты ADG Group. В регионах ожидается самый большой за последнее время ввод новых площадей. Только у нас в портфеле в этом году открываются пять совершенно эксклюзивных проектов — 2-я очередь ТРЦ “Форум” в Улан-Удэ, “Грозный Молл” в Грозном, “Оранжерея” в Нефтеюганске, “Сказка” в Москве и “Арсиб Тауэр” в Тюмени. Возросшая доля онлайн-торговли, сулящей покупки, не выходя из дома, не способна отбить трафик у новых ТЦ. Особенно у региональных объектов — там, где доставка развита не очень широко, люди возвращаются в торговые центры достаточно быстро. Невидимой рукой недвижимости в этот период станет ее грамотное управление: от того, как будет выстроена работа с покупателем, с бюджетами и сформирован клиентский опыт, будут напрямую зависеть и результаты 2021 года. Главное — помнить о том, что ТЦ давно уже перестал быть набором магазинов. Сегодня это источник большого количества сервисов».
Переход значительной доли ритейла в онлайн вывел складской сегмент на новый уровень — весь 2021 год рынок складов активно работал. Объем предложений качественных площадей в этой отрасли был существенно меньше, чем спрос, что и привело к дефициту складских помещений. Активный интерес к ним продолжают проявлять инвесторы, что позволяет прогнозировать увеличение объемов строительства новых объектов. По мнению экспертов, на протяжении текущего года и нескольких следующих лет сохранится высокий спрос на склады для e-commerce, соответственно, этот формат продолжит развиваться.
«Ключевым трендом 2021 года останется рост сделок в формате BTS — строительство складов под ключ, что связано со специфическими требованиями к складским площадям, подходящим для решения операционных запросов,— комментирует перемены рынка исполнительный директор Radius Group Захар Вальков.— Второй заметный тренд наблюдается в спекулятивном строительстве: идет рост сделок по аренде на площади от 5 тыс. до 15 тыс. кв. м. И в-третьих, это спрос на сбалансированную автоматизацию. При этом важными элементами складской логистики в будущем остаются такие форматы, как фулфилмент-центры и автоматизированные склады: уже сейчас появляются многоуровневые мезонинные системы хранения, сохраняется высокая плотность трудового персонала, повышаются нагрузка на пол и степень освещенности, высокая доковооруженность и уровень автоматизации логистических процессов. И, конечно же, продолжит развиваться городская логистика и доставка последней мили».
Пандемия действительно запустила новый цикл рынка недвижимости. Сегмент офисной недвижимости, например, в краткосрочной перспективе на 80% будет определять актуальная конъюнктура и на 20% — структурные изменения, как, например, удаленная работа, гибридный график и смена поколений. Основными драйверами здесь станут рост доли офисных сотрудников в мире, что приведет к абсорбции высвобождающихся площадей, снижение географической значимости расположения офиса в сторону развитой инфраструктуры и укрепление функции офиса как хаба для коллаборации команд, поддержания вовлеченности сотрудников, продвижение корпоративной культуры, рост интереса к гибким решениям.
«Базовый сценарий развития офисного рынка сегодня движется по плану торможения в 2021 году, стабилизации в 2022 году и восстановления в период с 2023 по 2024 год. Пока же по итогам первого квартала текущего года количество арендованных площадей превышает прогнозированные показатели. Отмечается также большой ввод новых площадей чуть — больше 309 тыс. кв. м,— поделилась статистикой партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.— Но самым удивительным для нас является спрос: арендаторы заключали сделки по аренде помещений в отделке на площади в среднем от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м. Несмотря на тренд сокращения пространства, самих сделок стало больше. Основной акцент в организации офисного помещения арендаторы делают на оптимизации существующих площадей. Трансформация пространства и его диджитализация также вышли сегодня на первый план. Современный офис — это не просто помещение, это сервис! Именно об этом следует сегодня помнить арендаторам, девелоперам, операторам офисов и, конечно же, инвесторам».
Большой спрос в сегменте офисной недвижимости сохраняется на помещения формата бизнес-парков. Согласно опросу ВЦИОМа, 65% опрошенных отметили, что рабочий день в формате удаленной работы стал ненормированным. 75% ответили, что уже с удовольствием работают преимущественно в офисе, и такой подход находят наиболее приемлемым 64% участников опроса. Люди хотят работать в офисе, и деловые пространства, в свою очередь, меняются под них, поддержала дискуссию директор по аренде управления недвижимостью Millhouse Елена Малиновская. Удаленный формат работы, на который сегодня многие делают ставку, не позволяет формировать лояльность сотрудника к той или иной компании, оставаться полноценно вовлеченным в ее процессы. Лозунг «Приходите к нам работать, у нас круто!» компания может донести до человека только через офис, уверена эксперт. В дальнейшем именно сотрудники станут драйверами тех решений, которые компании принимают при переезде в новое офисное пространство.
«Офисы в 2020 году боролись с монстром в виде удаленной работы: переход работы на дом для всех стал вынужденной мерой, и далеко не всем этот формат идеально подошел. Компании столкнулись с целым рядом проблем, например, HR-специалисты отмечают сложности в трансляции корпоративной культуры сотрудникам,— соглашается директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.— Многие приняли решение вернуть своих сотрудников в деловое пространство. Да, пандемия внесла в наш рынок значительные коррективы. Кроме растущей популярности формата гибких офисных решений, активное развитие получает такой тренд, как децентрализация. Это связано с тем, что гибридный формат работы снизил значимость расположения офиса, на первый план вышли такие факторы, как обеспечение безопасности, открытые пространства, “зеленые офисы”. Бизнес-парки этому веянию отвечают на 100%. Поскольку это большое пространство с благоустроенной территорией и полноценной инфраструктурой, где все создано для удобства человека, люди возвращаются сюда быстрее. Например, в офисный парк Comcity уже вернулось 40% сотрудников, это более 4 тыс. человек. Локация, которая долгое время была золотым преимуществом при выборе офисного помещения, больше не имеет большого значения».
Между тем формат гибких офисных пространств создает традиционным помещениям серьезную конкуренцию. Пока одни эксперты говорят о том, что процесс активного развития сегмента Flex хоть и является динамичным, но не доминирующим на российском рынке, операторы гибких офисных пространств напоминают, что более 80% компаний в мире приняли решение связать свою дальнейшую деятельность именно с этим форматом. В абсолютном выражении объем гибких офисов на сегодняшний день составляет всего 1,2% профессионального офисного рынка, но уже к концу 2021 года прогнозируется рост этого показателя почти до 2%, убежден генеральный директор WeWork в России, Центральной и Восточной Европе Андрей Жамкин. По словам эксперта, спрос Flex операторов на помещения качественных офисов продолжит расти, как и интерес к тренду децентрализации. Высокий процент людей, стремящихся вернуться на работу в офис, внушает игрокам рынка большой оптимизм, поскольку говорит о том, что в перспективе востребованность деловых пространств, в том числе и в формате гибкого решения, сохранится.
Поскольку невидимой рукой коммерческой недвижимости является эффективное управление, большое внимание девелоперы и инвесторы в 2021 году продолжат уделять вопросам эксплуатации торговых, офисных и складских объектов. С учетом сложившейся ситуации на первый план выходит безопасность, как сотрудника, так здания в целом. Если раньше от FM-компаний требовали недопущения аварий, соблюдение СанПиНов, обеспечение физической охраны на объекте и услуги клининга, то с наступлением пандемии этот список расширился. Защита сотрудников и гостей от распространения инфекции, недопущение факта проверки контрольными органами, необходимость доказать проверяющим соблюдение рекомендаций Роспотребнадзора, недопущение штрафов и приостановки деятельности объекта — новые обязанности компаний, занимающихся обслуживанием зданий, перечисляет генеральный директор PRO Realty Майя Грехова. «В прошлом году мы получили большое количество просьб о предоставлении скидок или сокращении наших расходов, но далеко не все мы смогли удовлетворить просто потому, что те работы, которые проводит FM-компания, отложить нельзя, как невозможно мыть полы или крутить гайки удаленно. Своим партнерам и арендаторам помещений, которые мы обслуживаем, мы неустанно напоминаем о возможных последствиях решения сэкономить. Например, можно сократить частоту обслуживания или перенести капитальные затраты на более поздний срок, но это увеличивает риск аварийности и получения штрафов, снижает уровень безопасности. Можно уменьшить штат обслуживающего персонала, перевести людей на “удаленку”, но урезать заработную плату им нельзя, а следовательно, невозможно уменьшить штат персонала без последствий для компании. Поэтому целесообразнее сегодня доверить комплексную эксплуатацию объекта одной профессиональной компании и снять с себя заботы о безопасности своих сотрудников и здания, в котором вы работаете»,— подчеркнула госпожа Грехова.
Редевелопмент и реконцепция: новая судьба старых объектов
Когда девелоперы или инвесторы говорят о новой жизни объекта, они зачастую подразумевают разную степень его реновации. Особенно это актуально для торговых центров, отмечает директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина. «Работа над новой жизнью ТЦ происходит, как правило, в одном из трех ключевых направлений. В первом случае это перезагрузка торгового центра, когда объект остается в том же сегменте, но проводятся внутренние и внешние “косметические” улучшения, необходимые для того, чтобы сохранить его привлекательность для арендаторов и покупателей. Во втором случае мы говорим про перепрофилирование без существенных изменений конструктива здания, когда торговая функция полностью или частично замещается, или к ней добавляются новые. Например, к торговым центрам как к потенциальным площадкам для размещения начали приглядываться компании логистического профиля и операторы складов последней мили, неликвидные помещения используются под дарксторы. И, наконец, в третьем случае — это полная реконструкция здания, с возможным сносом и новым строительством того же или большего объема площадей. Это происходит, когда самым ликвидным элементом актива является земельный участок»,— перечислила варианты госпожа Жилкина.
Интересным примером перезапуска объектов коммерческой недвижимости стал проект советских кинотеатров. По словам коммерческого директора ADG Group Анны Папаскири, главной задачей здесь стало создание привлекательного пространства из старых, неработающих и заброшенных зданий. Концепция наполнения и архитектурная составляющая новых объектов появились после того, как были изучены потребности жителей спальных районов Москвы. При этом атмосферу места и названия объектов решили сохранить, поскольку районные кинотеатры долгое время оставались местами притяжения для местных жителей. Сегодня каждое из 36 реставрируемых зданий объединяет в себе кино, ежедневные покупки, фудкорт и проведение культурно-развлекательных мероприятий для людей всех возрастов. Сети районных центров — место встречи 10 млн москвичей. На сегодняшний день в новой концепции работают уже семь центров, а до конца года планируются новые открытия.
Еще один пример эффективного перезапуска знакового объекта — торговый комплекс «Невский центр» в Санкт-Петербурге. Несмотря на то что объект сохранил исторический фасад, это новый торговый центр, который был построен по всем стандартам соответствия торговой недвижимости и имеет современную техническую «начинку». Он был запущен в 2010 году, и когда в 2019 году компания PPF Real Estate Russia приобрела объект, увидела точки роста. Работа проводилась в трех направлениях — обновление форматов якорных арендаторов или их смена, обновление общих зон, сезонное создание единой концепции витрин, рассказала директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia Екатерина Трушлякова. На сегодняшний день реновировано 30% площадей торгового комплекса. Все эти изменения были проведены за время пандемии совместно с крупными российскими брендами: «Азбука Вкуса», «Золотое яблоко», «Технопарк», Ginza Project. Иностранные же бренды очень ограниченно выходили на рынок в этот период.
Подвергся перезагрузке и исторический памятник Санкт-Петербурга «Никольские ряды». Это чуть менее популярный туристический маршрут города, но тоже достаточно популярный объект среди туристов и местных жителей. Его история началась в 1787 году, а памятник был открыт после реконструкции — в 2018 году: тогда удалось сохранить только 30% его исторической застройки, поделился инвестиционный директор Ales Capital Владислав Юрковский. «Сегодня “Никольские ряды” — это полноценное пространство, где представлены две гостиницы международных операторов разного класса, Hard Rock Cafe и другие элементы социальной инфраструктуры. Новое общественное пространство в центре Питера открылось в июне 2020 года. Оно представляет собой внутренний двор на 7 тыс. кв. м, который способен вместить до 7 тыс. гостей и который идеально подходит для организации различных активностей. Зимой, например, мы превратили Никольский двор в Рождественскую ярмарку, максимально приближенную к европейскому формату,— поставили ларьки, возвели смотровую башню, построили горку для катаний на ватрушках. В итоге более 90 тыс. гостей посетили ее за два с половиной месяца, и это, несмотря на ограничения, связанные с пандемией, и платный вход. Летом 2021 года планируем изменить формат, заменив горку на зеленый амфитеатр и организовав наверху видовой бар. В ближайших планах — сдача в аренду помещений на первых этажах рядов и дальнейшее использование территории внутреннего двора. Мы рассчитываем, что это позволит повысить узнаваемость самого исторического объекта»,— подчеркнул господин Юрковский.
Перезагрузка объектов коммерческой недвижимости позволяет не только повысить статус здания в глазах арендаторов и инвесторов, но и нередко способствует развитию деловой, общественной и культурной жизни района, в котором находится. Ярким примером грамотного решения по смене концепции стала «Даниловская мануфактура», которая на сегодняшний день представляет собой полноценное пространство для работы и отдыха.
«“Даниловская мануфактура” стала архитектурной доминантой одного из центральных районов Москвы,— рассказала директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева.— Большая часть ее арендаторов — крупные компании, поэтому для них создано пространство на 8 тыс. рабочих мест. Сегодня рядом с мануфактурой ведется строительство БЦ DM Tower, который задуман как проект развития территории. Бизнес-центр реализован на 65% и будет сдан в конце 2021 года. Планируется, что он задаст новые стандарты в качестве и эстетике офисных пространств».
Проекты, в которых на сегодняшний день сосредоточен большой потенциал для редевелопмента,— это точечные объекты в центральных районах городов, являющиеся объектами культурного наследия. На территории РФ расположено порядка 145 тыс. таких объектов, из которых 72 тыс.— регионального значения, почти 3 тыс.— муниципального значения, почти 70 тыс.— федерального значения. И к каждому из них нужен отдельный подход, обратил внимание на особенность директор по строительству коммерческой недвижимости в ГК «Спектрум» Марат Нуриев. «Один из проектов, который открылся в апреле 2021 года,— кинотеатр “Художественный”. Это одно из самых старых зданий в мире, сохранивших функцию показа кино. Объект несколько раз подвергался изменениям — расширению и делению залов, в какой-то момент был закрыт и вот наконец-то открылся после существенного редевелопмента. Фасад здания воссоздан в первозданном виде, залы, один из которых на 491 место, сохранили свою идентичность, не поменялось и само функциональное назначение объекта — как был кинотеатр, так им и остался. Это один из примеров приспособления современных решений и концепции к историческому значению объекта. Еще один подобный проект находится сегодня на стадии реализации — это знаковое здание на территории Москвы, бывший императорский воспитательный дом имени Бецкого, построенный в 1764 году. Его реставрация началась в 2017 году. Территория здания составляет порядка 11 га и является объектом культурного наследия федерального уровня, а это означает, что далеко не ко всем его постройкам можно применить современные строительные решения. Планируется, что на территории объекта сохранится жилая часть на 176 тыс. кв. м, которая усилится отелем, офисными площадями, ритейлом, спортклубами и спа, а также площадками для культурных мероприятий. Срок реализации объекта установлен до 2025 года»,— рассказал господин Нуриев.
Адаптивность форматов объектов в процессе их перезапуска применима не только к строительным, но и к архитектурным решениям. Интересно, что в таком, казалось бы, консервативном формате, как реставрация, реконцепция и редевелопмент, появляются новые инструменты для работы. Эмпатия инвесторов к историческим объектам сегодня стала популярной, они стремятся максимально глубоко разбираться в процессе, понимать, что происходит, и по возможности контролировать ход работы. Новый уровень погружения в объект дает использование VR. По словам руководителя бюро T+T Architects Сергея Труханова, с его помощью человек попадает на виртуальный объект и может посмотреть на него как с точки зрения девелопера или специалиста по эксплуатации, проектировщика или реставратора, так и с точки зрения его посетителя или резидента. VR дает полное представление о деталях, пространстве, объектах вокруг, архитектурных особенностях, атмосфере и восприятии окружающей среды. На стадии проектирования этот инструмент незаменим, подчеркнул эксперт.
Чем лучше пройдет подготовка проекта реновации здания, его планирование с учетом всех технических и эксплуатационных моментов, тем проще и чище будет сама работа на этапе строительства. Неопределенность приводит к рискам, а те, в свою очередь, к негативным последствиям. Выявить и предупредить потенциально опасные ситуации позволяет система комплаенс, внедренная в компании. Например, одно из правонарушений, часто встречающихся в девелопменте, связано со статьей УК РФ «Коммерческий подкуп», когда сотрудник компании идет к регулятору, будь то разрешительный или контролирующий орган власти, и в процессе решения вопроса предлагает собеседнику какие-то бонусы, делая это чаще всего неосознанно. Ответственность за подобные действия накладывается на компанию, что, в свою очередь, приводит к крупным штрафным санкциям — от 1 млн руб. до нескольких десятков. Продуманная система мер по иерархии ответственности, а также разъяснительная работа по вопросам дозволенных и недозволенных вариантов решений рабочих вопросов при сотрудничестве с органами государственной власти позволит существенно сократить такие риски.
«Еще один пример связан со стереотипным восприятием строительной отрасли и девелопера. Центральный банк считает, что именно в этой сфере существует самый большой риск обналичивания средств,— рассказывает президент Национальной Ассоциации Комплаенс Владимир Балакин.— Сегодня рынок недвижимости начинает оживать после кризиса. По данным исследования компании CBRE, объем сделок купли-продажи на рынке офисов в Москве в 2021 году может вырасти почти вдвое по сравнению с показателем 2020 года. А когда ускоряется движение, намного проще ошибиться, и ошибки лучше предусмотреть заранее. С рисками можно и нужно работать превентивно — даже в тех случаях, когда компания не планирует обналичивать деньги. В первую очередь компаниям следует оградить себя от токсичных контрагентов: порядка 28% рисков приходит именно от них. А все ли мы заботимся о том, чтобы проверить, если ли ресурсы, опыт и кадры у того контрагента, которого вы хотите привлечь к строительству? Из-за стереотипности восприятия строительной отрасли возникает необходимость иметь больший запас репутации в самой компании. Система комплаенс похожа на навигатор, которым все мы пользуемся, чтобы избежать проблем на дороге. С ней мы едем в объезд пробок и с разрешенной скоростью, избегая штрафов».
Таким образом, своевременное реагирование на меняющиеся предпочтения потребителя, готовность меняться и подстраиваться под него, грамотное использование современных технологий и преимуществ новых форматов позволяет рынку коммерческой недвижимости держать фокус на дальнейшее развитие. Уже в текущем году нас ждет ввод новых интересных, качественных, а самое главное, современных объектов.
